|
Haberler -
20.12.2008 21:43
Emlak mı satmak istiyorsunuz? İşte emlak satmadan önce yapılması gereken önemli
birkaç husus...a) EMLAK'IN TAPUDAKİ SATIŞ
DEĞERİ
2001 yılında satılacak olan emlak kaça satılacak olursa
olsun tapuda 'asgari bir değer' göstermek gerekiyor. Satış sırasında emlağın
2000 yılındaki emlak vergisine esas değerini asgari yüzde 56 oranında arttırmak
zorunluluğu var. Örneğin , 2000 yılındaki emlak vergisi değeri 100 milyar lira
olan emlak 2001 yılında satarken ister Ocak ayında ister Haziran yada Aralık
ayında satılsın, alım satıma esas tapu değerini asgari 156 milyar lira göstermek
gerekiyor. Kuşkusuz bu değerin üzerinde gösterilmesinde herhangi bir sakınca
yok. Yani 200 milyar lirada gösterilebilir. Ancak ona göre harç ödemesi
yapılır.
b) EMLAK'IN GERÇEK SATIŞ DEĞERİ
Emlağınızın, gerçek satış değerinin, tapu harcına esas olan
değerin altında olması halinde gerçek alım satım bedelinin , tapu senedinde
ayrıca gösterilmesinin satıcı tarafından talep edilmesi gerekiyor. Bu durumda ,
tapu harcına esas olan tutar üzerinden harç alınır , ancak tapu senedinde gerçek
satış bedeli yazılır.
c) KAZANCIN GELİR VERGİSİ
Emlak satışında , hem satıcı hem de alıcı , tapu harcına
esas değer üzerinde, binde 15 oranında harcı ayrı ayrı öderler.
d) ŞİRKETLERİN GAYRİMENKUL
SATIŞI
Şirketlerin, aktifinde kayıtlı olan gayrimenkulleri elden
çıkarmaları halinde, beyan edecekleri asgari değer, ödeyecekleri harç oranı
aynen yukarıda olduğu gibidir. Şirketler emlağın satışı nedeni ile fatura
düzenlemek ve ayrıca KDV tahsil etmek zorundadırlar. Emlağın satışından doğan
kazanç da vergiye tabidir.
Kurumlar vergisi mükellefi olan şirketler, en az 2 yıldır
işletmelerinin aktifinde kayıtlı olan emlağı sattıklarında , satıştan doğan
kazancı sermayelerine eklerlerse :
1- Tapu harcı ödemezler.
2- Emlak satış kazancı nedeni
ile kurumlar vergisi ödemezler.
3- Satış işlemi de KDV ye tabi
tutulmaz.
Ancak satıştan doğan kazanç nedeni ile yüzde 15 stopaj
öderler. Stopaj, gelir vergisi borcunun mükellef yerine üçüncü bir kişi
tarafından ödenmesidir. Devlet memurlarının gelir vergileri de maaşlarından
kesilir.
e) SATIŞIN BELEDİYEYE
BİLDİRİLMESİ
Emlağını satanlar , ilerde emlak vergisine çöp vergisine
yönelik bir takiple karşılaşabilirler. Bunu önlemek için emlakğın satışını
yaptıktan hemen sonra ilgili belediyeye bir dilekçe ile durumu bildirmelerinde
yarar vardır.
f) EMLAK SATANLARIN KAZANÇ
VERGİSİ
Emlak edinme tarihinden itibaren 4 yıl geciktikten sonra
satılması halinde kaç liraya satılırsa satılsın gelir vergisi
ödenmeyecek.
Satılan emlağın edinme tarihten itibaren 4 yıl içinde
satılması halinde ise ortaya çıkan kazanç nedeni ile gelir vergisi ödenmesi söz
konusu olabilecek.
Ancak emlak miras yada hibe yoluyla edinildiği durumlarda
satış bedeli kaç milyar lira olursa olsun gelir vergisi ödenmez.
1-) Kazancın hesabı ve Vergisi
Değer artışı kazancı olarak nitelendirilen emlak satışı
kazancı ( 4 yıl içinde satılan) emlaklar için söz konusudur. Bu süre geçtikten
sonra emlak kaç liraya satılırsa satılsın gelir vergisi ödenmez.
Kazancın hesaplanmasında emlak vergisi beyannamesi esas
alınıyor. Örneğin 1998 yılında verilecek emlak vergisi beyannamesinde gösterilen
değer 'maliyet bedeli' olarak göz önüne alınıyor. Bu bedel , ekim 1998'den
itibaren devlet istatistik enstitüsünce (DİE) belirlenen 'toplam eşya fiyat
endeksindeki (TEFE) artış oranında artırılarak' tespit olunuyor.
1999 yılı kasım ve aralık ayında emlak vergisi beyannamesini
yenileyenlerin yenileme yada yükseltme beyanları değil 1998 yılı beyanı esas
alınıyor. Başka bir anlatımla gelir vergisi yönünden kasım ve aralık 1999'da
yükseltilen emlak vergisi beyanları hiçbir işe yaramıyor. 1998'den sonra alınan
emlakların ise iktisap bedeli yine DİE tarafından belirlenen TEFE artış oranında
yükseltilerek maliyet bedeli bulunur. Maliyet bedeli ile satış bedelinin
kıyaslanması sonucu 3,5 milyar lirayı aşan bir kazanç ortaya çıkarsa bu kazanç
gelir vergisine tabi olur.
2-) Verginin Hesabı
Emlağın satışından doğan ve 3,5 milyar lirayı aşan kazanç
kısmı üzerinden, Gelir vergisi Kanunu'ndaki vergi yüzde 20-45 arasında değişen
gelir vergisi hesaplanır. Gelir vergisinin yüzde 10'u kadar da 'fon payı'
tahakkuk ettirilir.
SONUÇ: Emlak alım-satımında , çok sayıda vergi ve harç ile
bağlantılı özel durumlar söz konusu. Alım-satım işlemleri sırasında ve
sonrasında bunların göz önüne alınması ve o yönde işlem yapılması , cezalı
uygulamalarla ve vergilerle karşılaşmayı önleyebilecek.
Kaynak: Sabah
|
